Grundlæggende kunne dine muligheder ved en omlægning af dit realkreditlån være at:
- Få en lavere rente og dermed lavere ydelse, hvis du vælger et andet boliglån
- Nedbringe din restgæld ved at omlægge realkreditlånet
- Skifte til et boliglån, hvis risiko passer bedre til din ændrede livssituation
- Få et boliglån med en længere løbetid og dermed lavere risiko
Renterne og kurserne bestemmer, om det er smart for dig at omlægge
Hvorvidt en lånomlægning af et realkreditlån er en god ide for dig, afhænger af udviklingen i obligationskurserne på realkreditlån og renteniveauet. Hvis kurser og renter ændrer sig, kan der være gode muligheder for dig, hvis du lægger dit realkreditlån om på det rette tidspunkt til det rette nye lån. Dette er dog i sidste ende afhængig af det konkrete tilbud fra en bank eller realkreditinstitut.
Du bør først gøre dig nogle overvejelser om din tidshorisont, inden du begynder at undersøge boliglånsmarkedet:
Hvor lang tid er løbetiden på dit nuværende realkreditlån? Hvis løbetiden på dit lån er kort, kan det sjældent betale sig at lægge om for fx at få en lavere rente. Det skyldes, at det altid koster gebyrer at omlægge et realkreditlån, samt at kursforskelle fra det ene realkreditlån til det andet kan få din gæld til at stige, hvis du ikke omlægger på det rette tidspunkt.
Hvor længe vil du bo i boligen? Din tidshorisont kan være vigtigt i forhold til, hvilken lånetype du bør vælge. Når du vælger en lånetype, er det vigtigt at være opmærksom på hvilke muligheden, du har for at indfri lånet før tid, og hvad det vil koste dig.
Få en lavere rente
Hvis renten på boliglån falder, kan det være smart for dig at omlægge til et boliglån med en lavere rente, så du kan få en lavere ydelse. Denne lavere ydelse kan du dog kun være sikker på holder, hvis det nye boliglån har fast rente, og ikke er et variabelt forrentet realkredit eller bankboliglån.
Hvis du skifter fra et realkreditlån med en høj rente til et realkreditlån med en lavere rente, skal du være opmærksom på de følgende ting. Skiftet kaldes også for nedkonvertering. Når du nedkonvertere bliver din restgæld sandsynligvis større, fordi det eksisterende realkreditlån som regel bliver indfriet til kurs 100 samtidig med, at det nye realkreditlån optages til en kurs under 100.
Hvis du optager et realkreditlån til en kurs under 100 betyder det, at du skal betale mere for at låne en sum penge, end den sum penge du rent faktisk får til udbetaling. Men med den lavere rente kan du fx vælge at afdrage dit lån hurtigere ved at betale mere i afdrag fordi du sparer penge på renten. Du skal dog være opmærksom på, at der skal en ret betydelig renteændring til, før det kan betale sig at lægge om, samt at lånet også skal have en vis løbetid, måske mindst 10 år, før en omlægning er økonomisk smart.
Skær noget af din restgæld
Hvis renten på realkreditlån stiger, og du allerede har et realkreditlån, så har du sandsynligvis også muligheden for at skære en del af din obligationsgæld væk ved at omlægge til et lån med højere rente. Det kaldes også opkonvertering.
Når renten stiger, falder kursen på dit realkreditlån og dermed også den restgæld eller obligationsgæld, som du skylder på dit nuværende lån. Du kan her spare den forskel der er mellem kursen på dit nuværende realkreditlån og kursen på det nye realkreditlån. Du kommer ved en opkonvertering til at betale mere i rente, men skyl-der til gengæld færre penge.
Skift til et boliglån der passer bedre til din livssituation
Hvis kursen på dit realkreditlån er fordelagtig (altså tæt på eller under 100), vil kurstabet ved at indfri dit lån være lavt. Derfor kan det være et optimalt tidspunkt at omlægge dit lån, hvis du hellere vil have en anden låne-type. Du kan fx omlægge fra et fastforrentet realkreditlån til et variabelt forrentet boliglån. Det kaldes en skrå konvertering.
Skiftet fra en fast rente til en variabel og lavere rente kan fx være en god ide for dig, hvis du har fået flere penge mellem hænderne, og er villig til at løbe en større risiko nu, end da du optog dit fastforrentede realkreditlån. Men du skal huske, at hvis du går væk fra et fastforrentet realkreditlån, har du ikke længere mulighed for til enhver tid at kunne konvertere gælden i dit til fastforrentede lån til kurs 100.
Du kan også gribe muligheden og skråkonvertere fra et variabelt forrentet boliglån til et fastforrentet lån. Hvis du gør det, vil din ydelse stige, men til gengæld kender du din rente i resten af lånets løbetid, uanset om renterne falder eller stiger på markedet. Det sidste er særligt relevant, hvis du gerne vil have tryghed i din økonomi.
Skift boliglånets løbetid og mindsk risikoen
Den ydelse, som du skal betale, vil falde, hvis du lægger dit boliglån om, så løbetiden forlænges. Skiftet i løbetid kan være en fordel på den korte bane, hvis du har brug for luft i din økonomi her og nu, men du skal være opmærksom på, at du på den lange bane samlet set kommer til at betale mere for lånet, fordi du skal betale renter og omkostninger på lånet over en længere periode.
Afdrager du på dit lån, kan du også vælge at lægge om til et lån med kortere løbetid, hvis du pludselig får mere luft i din økonomi. Dermed kommer du hurtigere af med din gæld og betaler færre renter. Restgælden bliver i begge tilfælde højere, hvis det eksisterende lån indfries til en kurs, der er højere end kursen på det nye lån.
Det som kan tælle imod en lånomlægning
Der kan være mange penge at spare ved en omlægning af realkreditlån, men der er også omkostninger forbundet med en konvertering. Disse omkostninger kan fx være indfrielsesgebyrer, kurtage og øvrige gebyrer, samt eventuelt fastkursaftale og tinglysningsafgift. Når du omlægger et realkreditlån, indfrier du i praksis dit eksisterende lån og optager et nyt. Så husk også, at tage alle udgifter forbundet med selve omlægningen med i din vurdering.