Du kan sætte din boligfinansiering sammen på flere måder
Markedet for boliglån er som en stor kasse med Lego-klodser. Lego-klodser kan have mange farver og former, men alle klodserne kan sættes sammen på forskellige måder og bruges til at bygge et Lego-hus. På samme måde har de forskellige lånetyper hver især deres særlige egenskaber, men de kan alle bruges til det samme formål - at finansiere dit boligkøb. Der er dog en 80% - 15% - 5% -regel om fordelingen af lånetyperne, som har betydning for, hvor mange af de forskellige slags klodser du kan bruge til din boligfinansiering. Den regel kan læse mere om nedenfor.
Du kan låne op til 80% i realkreditlån
Du kan låne op til 80% af boligens værdi i en eller flere typer af realkreditlån. Realkreditlån er særlige lånetyper, som udbydes af realkreditinstitutter, og som finansieres ved, at instituttet sælger nogle obligationer, som har sikkerhed i din bolig. Den pris, som instituttet får for obligationerne, er den sum penge, du får udbetalt. Realkreditlån er også specielle, fordi du ikke bare kan opsige dem når du vil, men typisk kun en gang i kvartalet.
Banker har også mulighed for at finansiere boliglån. Enten ved enten selv at sælge obligationer, eller ved få et realkreditinstitut til at sælge obligationerne for dem. Denne type lån er dog ikke ligeså udbredt som realkreditlån.
Vil du ud af aftalen om realkreditlånet, uden at tabe penge, skal du opsige realkreditlånet til det der kaldes kurs 100. Du kan opsige til kurs 100 i forbindelse med, at der er en termin på lånet, eller hvis lånet skal refinansieres. Hvis du ønsker at indfri dit realkreditlån på et andet tidspunkt end til terminen eller refinansieringen, gælder der andre forhold. Så skal du groft sagt tilbagekøbe de obligationer, som finansierer realkreditlånet. Obligationerne handles på markedet, og har derfor en markedskurs, som viser deres aktuelle værdi. Den værdi kan svinge over tid. For dig betyder kursen, at du alt efter det tidspunkt, hvor du vil indfri dit realkreditlån, kan ende med at betale en større eller mindre sum penge end den sum du i første omgang lånte til din bolig. Det lyder måske svært at forstå, men du kan du se en film om kurser her.
Du kan låne op til de næste 15% i som banklån
De næste 15% af din boligfinansiering kan du låne, som et banklån eller et såkaldt prioritetslån. Disse banklån har ofte en højere rente end dit primære lån, fx realkreditlånet. Til gengæld er det mere enkelt for dig at komme ud af aftalen om dit banklån, fordi du blot kan indfri, hvad du skylder. Da banklån ikke er baseret på obligationer, risikerer du heller ikke at tabe penge på dem på grund af udsving i lånets kurs.
Du skal selv stille med 5%
Du skal selv have 5% af købesummen med i lommen, når du går ud for at låne penge til dit boligløb. Loven siger nemlig, at du maksimalt kan låne op til 95% af boligens værdi. Det kan måske virke irrite-rende for dig, at loven siger det, men reglen er lavet for at mindske risikoen for, at du sætter dig for dyrt! Det sker for andre, og det kan ske for dig, at du på et senere tidspunkt bliver tvunget til at sælge din bolig af forskellige årsager. Hvis du ender i den situation, kan du risikere at stå med håret i post-kassen, fordi du måske kun kan sælge boligen her og nu til en lavere pris, end det beløb du lånte. Der er visse undtagelser fra reglen. Fx kan du, som kan yngre boligkøbere være undtaget, hvis du ikke har en opsparing til de sidste 5%, men i stedet har en høj indkomst og et højt rådighedsbeløb. Dette er noget bankrådgiveren vil vurdere i den konkrete situation.
Overvej din risikovillighed
Basalt set findes der to typer realkreditlån - lån med fast rente, og lån med en variabel rente. Dit valg mellem de forskellige typer af realkreditlån kan ses som et sats på, hvordan du tror renten vil udvikle sig fremover. Vil renten på realkreditlån stige eller falde? Og kan du leve med risikoer?
Sagt på en anden måde skal du tage stilling til, om du foretrækker at kunne sove trygt om natten, fordi du er sikker på, at din renteudgift forbliver den samme – i så fald er fastforrentede realkreditlån nok det bedste valg for dig. Hvis du på den anden side vil ærgre dig, hver dag du står op, over at du skal betale mere end den lavest mulige rente, og du kan leve med risikoen for, at din rente og udgifter måske kan stige eller falde i lånets løbetid, så foretrækker du måske lånet med den laveste rente. Det er i sidste ende et valg, som kun du kan tage, og rådgiverens rolle er her primært at sikre, at du får et rigtigt beslutningsgrundlag for at træffe dit valg.
Vær opmærksom på bidragssatsen
Du bør indhente flere tilbud på lån for at få den bedste handel. Når du kigger efter og sammenligner boliglån, skal du være opmærksom på, at betalingen for et realkreditlån består af både renter for lånet, afdrag på gælden samt et bidrag. Bidrag er et gebyr, som realkreditinstituttet løbende tager for at administrere dit realkreditlån. Bidragets størrelse svinger ofte efter lånetypen, så lån med høj risiko er dyrere i bidrag end lån med lav risiko. Bidraget kan ændres løbende, også selvom du har et lån med fast rente.
Tænk også langsigtet…
Har du tænkt dig at bo mere end fx 3-5 år år i boligen? Hvis svaret er nej, bør du overveje, om det er en god ide at købe. Ligesom der er mange engangsudgifter forbundet med at købe en bolig, er det nemlig også dyrt at sælge boligen og det kan være dyrt at komme ud af boliglånene. Hvis du sælger igen i løbet af få år, kan du altså sætte mange penge til på den handel.