Vigtige spørgsmål før du låner

Hvor mange penge kan du låne til boligen?

Du kan som udgangspunkt ikke låne penge til at dække hele købesummen, hvis du køber en ejerbolig. Loven siger, at du skal have 5% af købesummen med selv. Du kan derfor maksimalt kan låne op til 95% af boligens værdi. Reglen er lavet for at mindske risikoen for, at du taber for mange penge, hvis du senere skulle blive tvunget til at sælge din bolig af forskellige årsager.

De første 80% kan du låne som et realkreditlån med pant i ejerboligen. De næste 15% kan du låne som et bankboliglån til bolig. Og de sidste 5% skal du skaffe på anden måde. De sidste 5% kan komme fra din egen opsparing, eller de kan komme fra et allerede eksisterende lån eller kredit, fx en kassekredit. Men banken må ikke give dig et nyt lån ved fx at oprette en ny kassekredit i forbindelse med, at du vil købe en fast ejendom.

Der er visse undtagelser fra reglen om, at du selv skal skaffe de sidste 5% af købesummen. Fx kan yngre boligkøbere være undtaget, hvis de ikke har en opsparing til de sidste 5% men til gengæld har en høj indkomst og et højt rådighedsbeløb. Dette er noget lånudbyderen vurderer i det konkrete tilfælde.

Hvilke typer af boliglån er relevante for din situation?

Der gælder særlige regler for, hvilke lån du kan benytte, hvis du gældsætter dig med mere end 4 gange din husstands indkomst og samtidig vil låne mere end 60 % af din boligs værdi.

I så fald kan du ikke optage:

• Lån med variabel rente og afdragsfrihed
• Lån med variabel rente, hvor løbetiden er mindre end 5år eller mindre. (Dvs. du ikke kan optage fx F1 eller F3-lån, men godt kan optage F5-lån.)

Din låneudbyder skal informere dig om de lånetyper, der er relevante for dig. Dvs. både udbyderens egne boliglån og andre boliglån på markedet, der kan dække dine behov.

Oftest er der flere forskellige typer af lån, som er relevante for dig afhængigt af din økonomiske situation, din risikovillighed eller dit behov for sikkerhed. Der kan være forskel på, hvilke af disse boliglån udbydere kan tilbyde dig. Du og din udbyder bør undersøger dine muligheder, så du træffer et valg på velinformeret grundlag.

Lær de forskellige typer af boliglån at kende

Hvad er fordelene og ulemperne ved boliglånet?

Før du indgår en aftale om et realkreditlån eller prioritetslån, skal din låneudbyder informere dig om fordele og ulemper ved de lånetyper, der er relevante for dig.

Fordelene og ulemperne kan være vidt forskellige, fx i forhold til prisen, betingelserne for at optage og tilbagebetale boliglånet og fleksibiliteten under lånets løbetid. Bed din lånudbyder om en sammenligning af fordele og ulemper ved forskellige boliglån.

Hvad er de årlige omkostninger i procent (ÅOP) ved boliglånet?

ÅOP giver dig det reelle billede af, hvad et lån koster. ÅOP indeholder alle låneomkostninger inklusiv rente, stiftelsesomkostninger og andre engangsomkostninger fordelt på lånets løbetid. Derfor giver ÅOP et godt grundlag for at vælge udbyder og sammenligne lånepriser. Men det er kun retvisende at sammenligne lån af samme type med samme løbetid.

ÅOP giver ikke et godt grundlag for at vælge imellem forskellige lånetyper. Blandt andet fordi forskellige lånetyper har forskellig risiko og mulighed for indfrielse. Og risiko samt mulighed for indfrielse indgår ikke i ÅOP.

Derfor bør du sikre dig, at dit vurderingsgrundlag er sammenligneligt, hvis du sammenligner lån fra forskellige lånudbydere.

Hvad er dine vilkår, hvis du vil indfri boliglånet før tid?

Når du optager boliglån, binder du dig til vilkår og metoder for tilbagebetaling af lånet og indfrielse. Det kan siden koste dig ekstra, hvis du fx ønsker at indfri dit realkreditlån før den aftalte tid. Der er forskel på vilkår og metoder ved indfrielse før tid. Derfor bør du spørge din lånudbyder, om og hvordan et boliglån kan opsiges eller indfries, før du binder dig til det.

Læs mere om førtidig indfrielse af boliglån

Hvilke muligheder og omkostning er der, hvis du vil omlægge realkreditlånet?

Hvis markedet, renten eller din økonomiske situation ændrer sig i løbet af lånets løbetid, kan du i særlige situationer høste en gevinst ved lægge et realkreditlån om. Omlægning sker typisk ved at forlænge løbetiden, omlægge til en anden lånetype, opkonvertere ved rentestigning eller nedkonvertere ved rentefald. Få information fra din udbyder om muligheder og pris på at omlægge realkreditlånet under løbetiden, før du optager lånet, da disse forhold varierer mellem lånetyper og -udbydere.

Læs guiden til omlægning af realkreditlån

Hvad er dine muligheder for at afdrage fleksibelt?

Før du binder dig til et boliglån, bør du afklare med din udbyder, om du kan få mulighed for at afdrage fleksibelt på dit lån, dvs. afbetale boliglånet med højere eller lavere beløb. Det kan fx blive aktuelt, hvis din indkomst, formue eller dine udgifter skifter væsentligt under lånets løbetid.

Er dit realkreditlån baseret på en bestemt obligation?

I traditionel realkredit er der direkte sammenhæng imellem realkreditlånet og en bestemt obligation. Det giver dig mulighed for at indfri lånet ved at opkøbe de bagvedliggende obligationer. I perioder med renteændringer kan dette give mulighed for at omlægge realkreditlånet, hvor enten renten eller restgælden reduceres.

I dag er det imidlertid muligt at udbyde nogle realkreditlån uden denne tætte sammenhæng med en konkret obligation. Det kan gøre et lån mere fleksibelt. Men samtidig vil det ikke være muligt i disse tilfælde at indfri realkreditlånet ved opkøb af de bagvedliggende obligationer. Indfrielsesvilkårene vil i de tilfælde være beskrevet i lånedokumentet.

Afklar med din udbyder, hvilket af de to principper dit realkreditlån er baseret på.

Hvordan er dine muligheder for at kurssikre realkreditlånet?

Fra du modtager tilbud på dit lån, til det optages, kan renten ændre sig. Når renten ændrer sig, gør obligationskursen det også. Derfor kan du risikere, at dit realkreditlån falder i værdi i den periode, så du får udbetalt mindre end forventet. Risikoen for at lånet falder i værdi gælder kun for fastforrentede lån (obligationslån). Det kan du sikre dig i mod med kurssikring. Her betaler du for at fastlåse kursen på dit lån, så lånet ikke ændrer værdi i perioden mellem tilbudsgivningen og optagelsen uanset rentens udvikling.

Optager du i stedet et rentetilpasningslån, kan du risikere, at renten stiger i perioden fra tilbuddet gives til lånet optages.

Spørg din låneudbyder om dine muligheder, prisen, fordele og ulemper ved at kurssikre, da det afhænger af lånetypen, du optager.

Lær mere om obligationskurser og realkreditlån

Særligt om forhåndslån

Hvad er plan B, hvis et forhåndslånet ikke kan endeliggøres på de betingelser, som du på forhånd var stillet i udsigt, når du skal bruge det? Forhåndslån bruges, når du fx bygger om eller bygger nyt. Du får et lånetilbud på op til 80% af den forventede værdi efter byggeriet afslutning. Forhåndslånet kan udbetales mod en garanti før byggeriet er færdigt, men lånets størrelse kan først endeligt fastsættes, når byggeriet er gennemført, på grundlag af hvad din bolig er værd til den tid.

I mellemtiden kan din bolig være faldet i værdi på markedet. Så kan du ikke optage eller - hvis det er udbetalt - bevare lånet på den oprindeligt tilbudte størrelse.

Derfor bør du og din låneudbyder have en plan B ved forhåndslån, så du kan finansiere dine byggeriudgifter, uanset om markedet og din boligs værdi forandrer sig, mens du bygger eller renoverer.